商业楼盘风水之选址的重要性

　　4、城市规划。要充分了解用地位置的现状与规划，可借助《法定图则》，了解该地块附近将有什么规划。如果有公园、游乐场等规划，应属潜在利好，售房时可作为一个卖点；如果有立交桥等，那就不怎么美妙了，因立交桥气场太大，出入也不方便。

　　5、用地规划。每块开发用地都需由政府规划部门核发《建设用地规划许可证》，其中规定了该用地的容积率、覆盖率、建筑面积、功能用途、四至坐标点、退红线要求、车辆出入口、水电出入口等。这些规定都是“刚性”规定，不得违反的。而这些规定基本上是出于城市规划的角度去制定，与开发商的利益常闹矛盾。比如深圳深南大道两边，不能设暴露阳台，这对市容市貌是有利的，但对住户则不利，会影响销售，且这类地方往往每宗地的面积小、容积率高，均要二、三十层才能达到容积率。这样不仅建安成本太高，且有“孤峰耸立”之嫌。所以对此类地要作详细考察，特别是考察该地块的“规划要点”。

　　6、用地成本。用地成本包括两大部分：一是取得土地的费用，如你与土地方合作建房，对方出地，你出资，建好后多层建筑为4：6分成（出资者分到60%），中小高层为3：7分成，高层为2：8或1.5：8.5分成。这部分开支实际上是你取得土地的费用亦叫土地权益费；二是交给政府的地价，地价又包括三项：市政配套费、青苗补偿费或土地开发费、土地出让金。土地权益费与地价之和为“用地成本”。用地成本与“位置”关系密切，两者成正比例关系。位置好的项目，虽然用地成本小，但售价上不去，导致用地成本占销售收入的比例反而更大。但这也并非绝对，需具体位置具体分析：现在看，位置好不等于以后也好，位置不好不等于以后也不好，这要看潜质，要有眼光。

　　7、楼盘定位。什么样的位置决定了要盖什么样的房子，决定了你盖的房子卖给谁，这是房地产企业生死攸关的重大问题。定位错了，一切都错！比如，在一个周边环境很差的位置设计成高尚住宅，能卖得出去吗？在一个靠山面水、风景宜人的位置建成低档住宅，这不是极大的浪费吗？一般来说，楼盘定位与位置的关系要把握以下原则：
　　（1）闹市区，寸土寸金，难以策划大型园林、休闲场所。宜建60至100平方米的高层住宅，预期买主为公务员、白领、小老板。
　　（2）市区内非闹市区，有山或有水的地方，虽然配套比闹市区差，但因用地成本稍低，可策划大型园林、休闲、景观、游乐场所，应建低密度、带电梯、多层大户型的高尚住宅区。
　　（3）周边环境不好，或临工厂、或临快速路，只能建小户型的低档住宅，预期买主为投资型客户、过度型客户、中低收入者。

　　8、地块形状。房地产小区用地以方正或长条形为佳，最忌三角形的边角用地。如属三角形或不规则形，不仅浪费较大，而且难以策划成一个好的小区。

　　9、周边路况。如四周有路、水直冲该地或斜冲斜射过来，是为犯枪煞；有路、水反弓是谓反弓煞。同时，城市立交桥周围也因立交桥之气场太大，必然很多地方又犯反弓，均非吉选。

　　10、地基历史。该地以前是否用于坟场、刑场、寺庙、神庙、看守所、监狱或有集体死亡之事发生过。如有，则不吉。俗话说，“哪个庙没有几个屈死的鬼”？这些地方有阴气、冤气，建住宅实在不宜。同时，地下有地铁、车道、排水沟，也非吉地。

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